Bertazza Nicolini Corti

Mediante la Resolución General 4933 (B.O. 18/2/2021) la AFIP implementa la registración  de los contratos de locación de inmuebles, establecida en el artículo 16 de la Ley N° 27551.
A continuación mencionaremos las principales disposiciones del régimen:

1) RÉGIMEN DE REGISTRACIÓN DE CONTRATOS DE LOCACIÓN DE INMUEBLES
IMPLEMENTACIÓN
-Se implementa el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (“RELI”), a efectos que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país, puedan ser declarados ante la Administración Federal, (Artículo 16 de la Ley N° 27.551).
CONTRATOS ALCANZADOS
-Deberán registrarse a través del “RELI”, los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de “góndolas”.
En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.
SUJETOS OBLIGADOS
-Quedan obligados a efectuar la registración, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.
-Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
SUJETOS EXCLUIDOS
-Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
INTERVENCIÓN DE INTERMEDIARIOS
-Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, debiendo cumplirse a tal efecto el procedimiento previsto en la Resolución General.
-La registración efectuada en estas condiciones implicará:
a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores.
b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.
-En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la Administración Federal las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.
CONDOMINIOS
-La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
PROCEDIMIENTO Y PLAZOS PARA LA REGISTRACIÓN
-Para registrar los contratos celebrados por las operaciones económicas indicadas, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo.
-Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación - permanente o temporaria-, proporcionar los datos detallados (Anexos II y III de la R.G.) que correspondan y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
-Cumplido con lo dispuesto precedentemente, y siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.
-Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.
-Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los quince (15) días corridos posteriores a su celebración.
MODIFICACIONES DE LOS CONTRATOS REGISTRADOS. PLAZOS PARA INFORMAR
-Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los quince (15) días corridos posteriores de producidas, siguiendo los procedimientos y pautas previstos.
-Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.
-En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.
       2)    DECLARACIÓN VOLUNTARIA PARA LOCATARIOS O ARRENDATARIOS
-Los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios en las operaciones económicas previstas por el artículo 2º, podrán informar el contrato celebrado a esta Administración Federal, en virtud de lo previsto por el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley Nº 27.551.
-Los locatarios o arrendatarios deberán ingresar, a través del sitio “web” del Organismo (http://www.afip.gob.ar), la información detallada (Anexo IV de la R.G.), en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2.
3)    COMUNICACIONES JUDICIALES
-Para las situaciones contempladas en el segundo párrafo del artículo 16 de la Ley Nº 27.551, la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a la Administración Federal a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.
-Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.
4)    OTRAS DISPOSICIONES
-Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
-Los sujetos alcanzados, aquéllos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.
-Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
-En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
-Los datos ingresados a través del presente régimen revisten el carácter de declaración jurada (segundo párrafo del artículo 28 del Decreto Reglamentario de la Ley N° 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones).
-Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General Nº 3.285 y su modificatoria, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
-El cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA) (Resolución General Conjunta Nº 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la Administración Federal).
-Vigencia: el día 1 de marzo de 2021, inclusive.
Los contratos previstos en el punto 1) que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1/3/2021, así como aquellos que se celebren a partir de esa fecha y hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.

Mediante la Resolución General N°2 (B.O. 18/2/2021) la Comisión Arbitral del Convenio Multilateral del 18.8.77 dispone, como único y excluyente medio de presentación de actuaciones administrativas que se tramitan ante los organismos de aplicación del Convenio Multilateral la “Mesa de Entradas Virtual” de la Comisión Arbitral (Resolución General N.° 10/2020 y reglamentada por la Disposición de Presidencia N.° 6/2020), mientras esté en vigencia la medida del Poder Ejecutivo Nacional que ordene el “aislamiento social, preventivo y obligatorio” o el “distanciamiento social, preventivo y obligatorio” en el “Área Metropolitana de Buenos Aires” (AMBA)”, salvo disposición que se dicte expresamente en contrario.